전·월세 계약이 끝나도
집주인과 세입자 모두 별다른 말이 없었다면,
계약이 그냥 ‘자동으로 연장’되는 경우가 많다.
이를 법에서는 ‘묵시적 갱신’이라고 부른다.
문제는 이 상황에서
세입자가 갑자기 “이사 가겠다”고 하면
집주인은 “아직 계약 기간 안 끝났어요”라고 반발한다는 것.
그렇다면 묵시적 갱신된 계약은
임차인이 언제든 해지할 수 있을까?
아니면 새로운 계약처럼 2년을 채워야 할까?
묵시적 갱신의 법적 근거
묵시적 갱신은 민법 제639조와 주택임대차보호법 제6조에 근거한다.
주택임대차보호법 제6조 제1항
임대차 기간이 끝났는데 임차인이 계속 거주하고,
임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지 해지 의사를 표시하지 않으면
기존 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
즉,
집주인이 "나가라"고 통보하지 않고,
세입자도 "나가겠다"고 말하지 않은 채 계약 기간이 끝나면
기존 조건 그대로 자동 연장(묵시적 갱신)이 되는 것이다.
묵시적 갱신의 계약 기간은 얼마일까?
법적으로 묵시적 갱신의 효력은 2년간 유지된다.
(주택임대차보호법 제6조 제2항)
하지만 이게 핵심이다.
묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
단, 즉시 나갈 수는 없고
최소 3개월 전에는 임대인에게 통보해야 한다.
핵심 요약
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 묵시적 갱신 시점 | 계약기간 만료 후 별도 의사 표시 없이 지속 거주 |
| 계약 기간 | 기존 계약과 동일 (보통 2년) |
| 해지 권한 | 임차인은 언제든 해지 가능 |
| 해지 통보 시점 | 임대인에게 최소 3개월 전 통보 필요 |
| 법적 근거 | 주택임대차보호법 제6조 제2항 |
즉, 묵시적 갱신된 상태라면
세입자는 2년을 다 채울 필요 없이
“이사 3개월 전에 말하면 언제든 나갈 수 있다”는 뜻이다.
실제 사례로 보는 묵시적 갱신 해지
사례 1.
A씨는 전세 만기일이 지나도 계속 살았다.
집주인은 아무 말도 하지 않았고,
3개월 후 A씨는 이사하겠다고 통보했다.
→ 결과: 묵시적 갱신 상태이므로 A씨는 합법적으로 계약 해지 가능.
3개월 뒤 계약 종료 인정.
사례 2.
B씨는 월세 세입자로 2년 거주 후 계속 살다가
한 달 전에 “이사할게요”라고 통보했다.
→ 결과: 묵시적 갱신 후에는 최소 3개월 전 통보해야 하므로,
임대인은 추가 2개월간 월세를 청구할 수 있다.
해지 통보는 반드시 ‘증거’를 남기자
임차인이 해지 의사를 밝힐 때는
구두로만 말하면 분쟁이 생길 수 있다.
문자로 남기거나 내용증명 우편으로 통보하는 것이 안전하다.
예시 문구
“임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태로,
주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라
2025년 1월 1일자로 계약 해지를 통보드립니다.”
임대인은 즉시 해지할 수 있을까?
아니다.
묵시적 갱신이 된 경우,
임차인은 언제든 해지 가능하지만,
임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없다.
즉, 세입자 보호를 위한 제도다.
| 구분 | 임차인 | 임대인 |
|---|---|---|
| 계약 해지 가능 시점 | 언제든 가능 (3개월 전 통보) | 계약 기간 만료 시점에만 가능 |
| 법적 보호 | 주택임대차보호법 제6조 | 동일 조항 적용 |
보증금 반환 시점은 언제일까?
임차인이 3개월 전에 통보했다면,
계약 종료일(통보한 날짜로부터 3개월 후)부터
보증금 반환 의무가 발생한다.
즉, 임대인은
그 날짜에 맞춰 새로운 세입자를 구하거나
보증금을 반환해야 한다.
묵시적 갱신 후 계약 해지, 이렇게 진행하자
1️⃣ 이사 계획 세우기 (최소 3개월 전)
→ 이사 날짜 기준으로 통보 시점 계산
2️⃣ 임대인에게 서면 통보
→ 문자·이메일·내용증명 중 택1
3️⃣ 계약 종료일 확인 및 관리비 정산
→ 해지일 기준으로 정산서 작성
4️⃣ 보증금 반환 일정 협의
→ 반환일자와 계좌명시 서면화
묵시적 갱신 관련 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 계약 만료 2개월 후 이사한다고 했는데 괜찮나요?
A. 가능합니다. 다만 통보 후 3개월은 살아야 효력이 발생합니다.
Q2. 묵시적 갱신이면 계약서를 새로 써야 하나요?
A. 아닙니다. 기존 계약서 효력이 그대로 유지됩니다.
Q3. 3개월 통보 기간을 지키지 않으면 위약금이 있나요?
A. 명시적 위약금 조항이 없어도, 임대인은 남은 3개월치 월세를 청구할 수 있습니다.
Q4. 임대인은 언제 해지할 수 있나요?
A. 임대인은 임차인의 동의 없이는 계약 해지 불가능합니다.
Q5. 묵시적 갱신 중 집을 팔면 새 집주인에게 계약이 승계되나요?
A. 네. 새 소유자는 기존 임대차 계약을 그대로 승계합니다.
결론
묵시적 갱신은 세입자 보호를 위한 제도이지만,
해지 통보 시점(3개월 전)을 지키지 않으면
불필요한 분쟁이 생길 수 있다.
따라서 임차인은
이사 계획이 생기는 즉시
문서로 해지 의사를 전달하고
보증금 반환 시점을 명확히 하는 것이 중요하다.
계약이 자동으로 연장되었다고 해서
2년을 꼭 채울 필요는 없다.
3개월 전 통보만 지키면 언제든 합법적으로 해지할 수 있다.
