1주택 양도세 비과세 요건

집을 팔 때 내야 하는 양도소득세는 부동산 거래에서 가장 부담스러운 세금 중 하나다. 하지만 일정 조건을 충족하면 1세대 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 특히 실거주 목적의 주택이라면 세금이 전혀 부과되지 않거나 일부만 과세되는 경우도 많다.

이번 글에서는 2025년 기준 1주택 양도세 비과세 요건과 주의할 점을 쉽고 명확하게 정리했다.

1세대 1주택 양도세 비과세란?

1세대가 소유한 1주택을 양도(매도)할 때 일정 요건을 충족하면, 그 주택의 양도차익(매매이익)에 대해 세금을 면제해주는 제도다. 정부는 실수요자 보호를 위해 이 제도를 운영하고 있으며, 세금 절감뿐 아니라 거래 부담을 줄이는 효과가 있다.

1주택 양도세 비과세 기본 요건

구분	요건	상세 설명
1세대 1주택	세대 기준으로 1채만 보유	부부와 미성년 자녀를 포함한 ‘세대’가 한 주택만 보유해야 함
보유기간 2년 이상	최소 2년 이상 보유	매매계약서 기준 취득일~양도일까지 계산
거주 요건	조정대상지역 주택은 2년 이상 거주	비조정지역은 보유만으로 비과세 가능, 조정지역은 실거주 필수
양도가액 12억 이하	실거래가 12억 이하 비과세	12억 초과 시 초과분에 대해 과세 (고가주택 부분 과세)
부수토지 제한	건물 정착면적의 5배(도시지역은 3배) 이내	초과 부지에 대해서는 과세 적용

즉, “1세대가 1주택만 보유하고, 2년 이상 보유 및 거주(조정대상지역인 경우)”했다면 양도세 100% 면제가 가능하다.

추가 비과세 특례

▪ 일시적 2주택 비과세

새 집을 구입하고 기존 주택을 일정 기간 내에 팔면 일시적으로 2주택이 되어도 비과세 가능하다.

조건: 새 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택 매도
단서: 두 주택 모두 비과세 요건을 충족해야 함

▪ 상속주택 비과세

상속받은 주택 1채는 ‘1세대 1주택’ 판정 시 제외할 수 있어, 비과세 혜택 유지 가능.

▪ 고가주택 부분 과세

양도가액이 12억 원 초과인 경우, 초과 금액 부분에 대해서만 과세된다. 예를 들어, 14억 원짜리 주택을 팔았다면 12억 원까지는 비과세, 2억 원에 대해서만 과세되는 방식이다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 조정대상지역 주택을 2년만 보유하면 비과세인가요?
A1. 아니요. 조정대상지역은 2년 보유 + 2년 실거주 요건을 모두 충족해야 합니다. 단순 보유만으로는 비과세가 불가합니다.

Q2. 부부가 각각 1채의 주택을 가지고 있다면 어떻게 되나요?
A2. 부부는 동일 세대로 간주되므로, 1세대 1주택 요건이 깨집니다. 이 경우 한쪽 주택은 과세 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 12억이 넘는 주택을 팔면 비과세가 전혀 안 되나요?
A3. 아닙니다. 12억 원까지는 비과세이며, **초과분(12억 초과 금액)**에 대해서만 과세가 이뤄집니다.

Q4. 2년 미만 보유한 집이라도 비과세 받을 수 있나요?
A4. 예외적으로 재개발·재건축 이주나 근무지 이동 등의 사유로 실거주가 불가능한 경우, 일정 요건을 충족하면 예외 적용이 가능합니다.

Q5. 토지와 건물을 함께 팔면 어떻게 계산하나요?
A5. 주택 부속토지(정착면적의 3~5배 이내)는 비과세 대상에 포함되지만, 초과 토지에 대해서는 과세가 됩니다.

마무리

1주택 양도세 비과세는 단순히 집 한 채를 가진 사람에게 주어지는 혜택이 아니다. 보유·거주 기간, 조정지역 여부, 고가주택 기준, 세대 구성 등 세부 조건이 정확히 충족돼야 한다. 특히 조정대상지역의 2년 실거주 요건과 12억 원 기준은 실수로 놓치기 쉬운 부분이다.

집을 팔기 전에는 반드시 세무사 상담을 통해 본인 상황에 맞는 비과세 여부를 확인해야 한다. 조건만 충족한다면, 수천만 원의 세금을 절약할 수 있는 강력한 절세 수단이 될 수 있다.