다주택자 양도세 중과 유예 종료, 지금부터 준비해야 할 절세 전략은?

다주택자 여러분, 2026년 5월 9일이 골든타임입니다!

음, 다주택자 양도소득세 중과 유예. 이 말이 사실 많은 분께 희망이자 동시에 불안감으로 다가왔을 것 같아요. 그런데 안타깝게도 이 유예 조치가 2026년 5월 9일로 마침표를 찍을 예정이라고 합니다. 이 날짜가 왜 그리 중요한지, 그리고 앞으로 어떤 변화가 있을지 제가 자세히 알려드릴게요.

양도세 중과 유예, 정말 끝나는 걸까요?

다주택자 양도세 중과 유예는 사실 주택시장 연착륙과 급매물 해소를 위해 한시적으로 도입된 제도였죠. 저도 그때 참 많은 분이 숨통 트였다고 생각했는데, 이제 그 유예 기간이 막바지에 다다랐습니다. 정부는 이 유예 조치에 대해 연장 가능성을 '전혀 고려하지 않는다'고 강경한 입장을 밝혔어요. 다만, 혹시나 시장 충격을 줄이기 위해 종료 시점을 한두 달 정도 뒤로 미루는 방안만 아주 살짝 검토 중이라는 소식이 들리긴 합니다. 하지만 큰 틀에서는 변함이 없을 듯해요.

핵심은 바로 종료 시점인데요. 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지 적용됩니다. 다시 말해, 5월 10일 이후에 주택을 팔아서 잔금을 받게 되면 그 순간부터 중과세율이 적용된다는 의미예요. 그러니까 계약일이 아니라 잔금일(소유권 이전일)이 기준이라는 점, 정말 중요합니다!

유예 종료 후 '세금 폭탄' 시뮬레이션

유예 조치가 끝나면 다주택자들은 상당한 세금 부담을 마주하게 될 겁니다. 조정대상지역 내 다주택자의 경우, 기본세율에 추가 세율이 붙게 되거든요. 2주택자는 기본세율에 20%p가 더해지고, 3주택 이상자는 무려 30%p가 가산됩니다. 게다가 양도소득세의 큰 비중을 차지하는 장기보유특별공제(장특공제)도 적용받을 수 없게 됩니다. 정말 충격적인 변화죠?

얼마나 세금이 늘어나는지 감이 잘 안 오실까 봐 간단한 예시로 보여드릴게요.

지금 바로 실행해야 할 '절세 전략'

세금 폭탄을 피하려면 지금부터 전략적으로 움직여야 해요. 제 생각엔 두 가지 큰 줄기의 절세 전략을 고민해 볼 수 있을 것 같아요.

1. 5월 9일 전 매도: 잔금일 엄수!

가장 확실한 방법은 중과 유예 종료일 전에 매도를 완료하는 것입니다. 아까 말씀드렸듯이 중요한 건 잔금일이라는 거 잊지 마세요. 계약서 작성 시 잔금일을 넉넉하게, 그러니까 2026년 5월 9일 이전으로 명확히 지정해야 합니다. 요즘 부동산 거래 기간을 고려하면, 3~4월 중에는 계약을 체결하고 잔금일을 5월 초로 잡는 것이 안전한 스케줄이 될 거예요.

2. 일시적 2주택, 현명하게 활용하기

만약 새로운 주택을 취득한 지 얼마 안 됐다면, 일시적 2주택 비과세 혜택을 고려해 볼 수 있어요. 이는 신규 주택 취득 후 1년 이내에 종전 주택을 처분하면 양도세를 비과세해주는 제도입니다. 예전에는 3년이었던 적도 있었지만, 지금은 1년이라는 점을 꼭 기억해야 해요! 3년으로 착각하시면 큰코다칠 수 있습니다. 이 요건만 잘 충족하면 중과세율 걱정 없이 양도세를 절감할 수 있습니다.

내 주택은 어디에 해당될까? 적용 대상 & 예외

그럼 이 중과세율이 모든 다주택자에게 적용될까요? 아니요, 특정 조건이 있습니다. 주로 조정대상지역 내 주택에 해당하는데요. 2026년 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 광명, 수원, 안양, 고양, 용인 일부 등 12곳으로 지정되어 있습니다. 혹시 내 집이 어디에 속하는지 잘 모르겠다면 꼭 확인해봐야 해요.

반면, 중과세율 적용에서 제외되는 경우도 있습니다. 비조정지역 주택, 위에서 설명드린 요건을 충족하는 일시적 2주택, 상속으로 받은 주택, 그리고 지방에 있는 저가 주택(4억 원 이하) 등은 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 다주택자 양도세 중과 유예 종료일은 정확히 언제인가요?

A1: 2026년 5월 9일까지 양도(잔금일 또는 소유권 이전일 기준)하는 주택에 대해서만 유예 혜택이 적용됩니다. 5월 10일부터는 중과세율이 적용되니 날짜를 정확히 기억하는 것이 중요합니다.

Q2: 일시적 2주택 비과세를 받으려면 어떤 요건을 충족해야 하나요?

A2: 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 요건은 양도세에만 적용되며, 취득세나 종부세 요건과는 다를 수 있으니 주의가 필요합니다.

Q3: 중과 유예가 끝나면 다주택자는 장기보유특별공제를 못 받나요?

A3: 네, 맞습니다. 다주택자 양도세 중과가 재개되면 기본세율에 추가 세율이 붙는 것은 물론, 장기보유특별공제 혜택도 적용받을 수 없게 되어 세금 부담이 더욱 커지게 됩니다.

지금까지 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 그에 따른 대비책에 대해 알아봤어요. 2026년 5월 9일이라는 날짜가 다가올수록 많은 다주택자분들의 고민이 깊어질 거라고 생각합니다. 복잡한 세금 문제는 언제나 그렇듯이 개개인의 상황에 따라 다양한 변수가 존재해요. 따라서 늦지 않게 전문 세무사와의 상담을 통해 본인에게 가장 유리한 절세 방안을 모색하는 것이 현명한 선택일 겁니다. 마지막 기회, 놓치지 마시고 현명하게 대처하시길 진심으로 바랍니다!