토지를 배우자에게 증여한 뒤 양도하는 경우, 단순히 부부 간 재산 이전이라고 해서 세금 부담이 사라지지는 않습니다.
부동산 거래에서 증여와 양도는 세법상 명확히 구분되며, 특히 배우자 증여 토지 양도는 증여세와 양도소득세가 모두 연관될 수 있습니다.
이번 글에서는 배우자에게 토지를 증여한 뒤 양도하는 경우의 절차, 세금, 주의사항을 구체적으로 정리하겠습니다.
1. 배우자 증여의 개념
배우자 증여란 혼인 관계에 있는 부부 사이에서 금전이나 재산을 무상으로 이전하는 것을 말합니다. 세법상 배우자 증여에 대해서는 10년간 6억 원까지 증여세 공제가 가능합니다.
즉, 배우자에게 토지를 증여하더라도 평가금액이 6억 원 이하라면 증여세가 부과되지 않습니다.
2. 배우자 증여 토지 양도의 흐름
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토지 증여 계약 체결
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증여세 신고 및 납부 (필요 시)
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소유권 이전 등기 진행
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일정 기간 후 토지 양도
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양도소득세 신고 및 납부
3. 세법상 주요 쟁점
3-1. 이월과세 제도
배우자나 직계존비속에게 증여한 자산을 증여일로부터 5년 이내에 제3자에게 양도하는 경우, 양도소득세 계산 시 증여받은 사람의 취득가액이 아니라 증여한 사람의 원래 취득가액을 기준으로 계산합니다.
이를 배우자 증여 토지 이월과세라고 합니다.
예)
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남편이 1억 원에 취득한 토지를 아내에게 증여(시가 3억 원).
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아내가 2년 뒤 제3자에게 3.5억 원에 양도.
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양도차익 = 3.5억 - 1억 = 2.5억 원 (남편 취득가 기준)
→ 양도소득세가 크게 증가.
3-2. 이월과세 회피 방법
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증여일로부터 5년 이상 보유 후 양도
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증여받은 토지를 직접 사용하거나 장기보유특별공제 요건을 충족
4. 증여세와 양도소득세 비교
| 구분 | 증여세 | 양도소득세 |
|---|---|---|
| 부과 시점 | 증여받을 때 | 토지 매도 시 |
| 기준가액 | 증여일 현재 시가 | 취득가액·양도가액 차익 |
| 공제 | 배우자 6억 원 | 장기보유공제 등 |
| 주의사항 | 시가평가 방식 | 이월과세 여부 |
5. 절차별 체크리스트
5-1. 증여 단계
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토지 시가 평가 (감정평가 또는 공시지가 참고)
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증여계약서 작성
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증여세 신고 (증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내)
5-2. 양도 단계
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5년 이내 양도 시 이월과세 적용 여부 검토
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양도소득세 절세 방법 확인 (장기보유공제, 필요경비 인정 범위 등)
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매매계약서 작성 및 잔금 지급
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양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 양도소득세 신고
6. 실제 사례
박 씨는 2019년 4월 남편으로부터 5억 원 상당의 토지를 증여받았습니다.
그 후 2022년 3월 해당 토지를 6억 원에 매도했는데, 증여일로부터 5년이 지나지 않아 남편의 취득가액 기준으로 양도차익이 계산되었고, 예상보다 높은 양도세가 부과되었습니다.
결국 이월과세 제도를 몰라서 수천만 원의 세금을 더 내야 했습니다.
7. Q&A
Q1. 배우자에게 토지를 증여한 뒤 바로 팔아도 되나요?
A. 가능하지만, 5년 이내 양도 시 이월과세 적용으로 양도세 부담이 커집니다.
Q2. 배우자 증여 공제 6억 원은 평생 1번인가요?
A. 아닙니다. 10년 단위로 합산하여 6억 원까지 공제됩니다.
Q3. 이월과세 회피를 위해 5년만 기다리면 무조건 안전한가요?
A. 세법상 5년 이상 보유하면 원칙적으로 이월과세 적용을 받지 않지만, 부당행위계산부인 규정에 해당하면 예외적으로 과세될 수 있습니다.
Q4. 공시지가로 증여하면 세금을 줄일 수 있나요?
A. 증여세 계산 시 원칙적으로 시가를 사용해야 하며, 시가가 없을 때만 공시지가를 적용합니다.
Q5. 토지 증여 후 바로 개발 사업에 참여하면 문제가 되나요?
A. 사업 참여 자체는 가능하지만, 개발 이익에 대한 양도세와 기타 세금 부담이 발생할 수 있습니다.
마무리
배우자 증여 토지 양도는 단순히 소유권을 바꾸는 문제를 넘어 세금 전략이 핵심입니다. 이월과세 제도를 모르고 양도하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 증여 전·후 반드시 세무 전문가 상담을 받으시길 권장합니다.
절세의 핵심은 시기와 보유 기간입니다.
